Коммерческая 19     Новостройки 46     Агентства 41     Застройщики  30     Поиск     Добавить недвижимость 

Как сдать квартиру через агентство?

25.12.12
Просмотров: 4646

 

Несмотря на огромное количество желающих арендовать квартиру в Минске в последнее время арендодатели предлагают свои услуги все меньше и меньше.  Но вопрос найма жилых помещений никогда не потеряет своей актуальности в Минске. Столица манит высокими зарплатами и возможностями полностью воплотить свои желания и раскрыть свои способности. Да и других притягательных удовольствий для провинциалов не счесть.  Вот только аренда квартир на сегодняшний день не так посильна, как хотелось бы. Немало вопросов возникает и у желающих дать квартиру.

Во-первых, все знают, что есть два способа, как можно сдать свою квартиру в аренду.  Первый способ – поиск квартиросъемщиков собственными усилиями. Выбрав этот путь,  придется давать объявления  разного рода всредствах массовой информации: сдаю квартиру в Минске не агентство. После чего нужно встречаться с потенциальными клиентами, торговаться, уговаривать. Но это не самое неприятное – больше вопросов вызывает процесс оформления необходимых документов. Второй способ заключается в заключении владельцем квартиры эксклюзивного договора с агентством недвижимости. Такой вариант предполагает честность сделки для обеих сторон, экономию времени и нервов для арендодателя. Сам процесс аренды с привлечением агентства практически  ничем не отличается от этой же операции, проведенной собственными силами. Отличие лишь в том, что рядом с хозяином будет надежный помощник, подсказывающий и помогающий в спорной ситуации.

Конечно, бесплатно работать не станет никто, поэтому нужно быть готовым в выплате фирме вознаграждения. Но эта сумма будет работать на активное предложение вашей недвижимости  на рынке и подбор  платежеспособного арендатора. Для тех, кто не желает выплачивать комиссионное вознаграждение агентству недвижимости предусмотрен другой вариант - бесплатный. Но в этом случае квартира будет помещена во внутреннюю базу данных выбранного агентства, а обратятся к ней лишь тогда, когда появиться клиент, требования которого будут полностью соответствовать характеристикам данной квартиры.

Но если вы все же приняли решение обратиться за помощью в агентство, нужно учесть некоторые особенности и хитрости, которые помогут вам избежать многих неприятных моментов. 

Выбор агентства недвижимости

Наверное, каждый слышал историю о том, как нечистоплотный агент превращал аренду квартир в бизнес, приносящий доходы ему, но не приносящий пользы клиенту.  Поэтому очень важно подойти к выбору агентства ответственно.

Так, согласно  постановлению  № 42 от 1 июня 2009 г. Минюста РБ «О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской  деятельности в Республике Беларусь» агентства недвижимости в Минске обязаны:

  1. Обеспечивать правовую защиту интересов своих клиентов путем разъяснения их обязанностей и прав при заключении договора на оказание услуг (через включение в текст договора пункта об ознакомлении клиента  с правами и обязанностями). 
  2. Оговаривать при подписании договора порядок оплаты услуг организации (такой пункт также прописывается в договоре). 
  3. Выдавать потребителю для изучения отдельную памятку, в которой разъяснен порядок оказания услуг (в последующем арендодатель должен проставить  подпись на расписке о получении данной памятки).
  4. Разместить в доступном месте основные документы (или их копии), которые подтверждают правомерность осуществления деятельности:
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • лицензия (специальное разрешение); 
  • договор обязательного страхования;
  • информацию о видах оказываемых услуг и регламент их оказания;
  • документ, описывающий порядок оплаты услуг;
  • сведения о руководителе фирмы и его графике приема граждан по личным вопросам;
  • копии свидетельств об аттестации риэлторов - сотрудников компании;
  • копии идентификационных карточек всех специалистов, занимающихся риэлтерской деятельностью;
  • информацию о режиме работы организации, о ее местонахождении, номер  телефона;
  •  информацию о лице, ответственном за ведение книги предложений и замечаний;
  • сведения о тех государственных органах, которые осуществляют контроль над соблюдением законодательства организацией (полное наименование, адрес).

Нужно отметить, что обязанность размещать подобно информацию существует уже давно, поэтому  в тех организациях, где нет документов данного перечня, лучше не заключать договорные отношения.  

Многие хозяева квартир бояться обращаться в крупные агентства недвижимости Минска, так как ожидают большого размера комиссионных. Но  доверять нужно только проверенным агентствам или тем, кто существует больше пяти лет на рынке, ведь сегодня в сфере недвижимости существует множество агентств-мошенников, обращаясь в которые можно приобрести лишние проблемы. Поэтому, не стесняйтесь попросить документы, если не нашли их на стендах, пообщайтесь с руководством компании.  Не лишним будет побродить по Интернету - почитать отзывы клиентов, ранее работавших с этим агентством.  И, конечно, важно помнить, что искать "откровения" можно где угодно, но  только не на сайте самого агентства.

Оформление отношений

Министерство юстиции Беларуси  установило обязательность по заключению письменного договора на оказание услуг по вопросам аренды жилых помещений,  как с квартиросъемщиком, так и  лицом, которое желает передать свой в аренду объект недвижимости.

Данная норма, конечно, неоднозначна. Связано это, прежде всего, с нежеланием самих арендодателей в большинстве случаев связывать себя какими-то договорными обязательствами. Причиной этому становиться некая ограниченность своих собственных возможностей в поиске квартиранта. Такая позиция более чем логична. Но любой потребитель, получая информацию от агентства о сдающейся квартире, сразу же  может поинтересоваться о наличии соответствующего договора с хозяином данной квартиры.

Важно помнить, что 1 пункт  391 статьи  Гражданского кодекса нашей страны не обязывает граждан и юридических лиц заключать договор. Принуждение к подписанию договора не допускается, исключением являются случаи, предусмотренные законодательством или принятым добровольно обязательством. Таким образом, агентство недвижимости не имеет права обязывать арендодателя заключать договор.

Кроме этого, при оказании риэлтерских услуг по поводу посредничества агентства недвижимости между сторонами сделки согласовываются условия этой  путем оформления отдельного соглашения, по которому передается, как правило, задаток. Но  данное соглашение само по себе не является сделкой и не предполагает выплату каких-либо денежных сумм клиентом арендодателю.

Пути движения к поиску квартиросъемщика после подписания договора

Итак, агентство выбрано. Договор подписан. Что же делать дальше?

Во-первых, нужно провести оценку объекта недвижимости. Это дело только на первый взгляд кажется простым, но на практике оказывается полным сомнений и споров. Здесь главная задача установить цену, приближенную к рыночной максимально.  А она зависит,  в первую очередь,  от расположения апартаментов и типа дома. Наибольший спрос на жилье в новых монолитно-кирпичных застройках современного типа. Наличие евроремонта тоже увеличивает стоимость жилья. Так, арендаторы чаще выбирают квартиры с интересными  дизайнерскими решениями,  с  многоуровневым освещением и большими светлыми комнатами,  со встроенной бытовой техникой, с  выделенной интернет-линией. Важно и наличие охраняемой парковки во дворе. Если ваша квартира соответствует выше перечисленным требованиям, можете считать ее находкой и требовать за нее соответствующее вознаграждение.

Понятно желание арендодателя сдать квартиру как можно дороже, но ведь  завышенная цена приведет к игнорированию съемщиками вашего предложения. Но еще хуже продешевить. Можно, конечно, самому провести оценку, но можно доверить это дело опытному риэлтору.  Ведь он сможет учесть все особенности объекта недвижимости и нюансы аренды.  Зачастую агенты немного завышают цену на старте, чтобы была  возможность сделать небольшую скидку. В любом случае, сразу нельзя соглашаться на условия квартиросъемщика, так как он может подумать, что возможно дальнейшее  снижение цены. Поэтому переговоры лучше доверить тому агенту, который сможет устоять перед  напором будущих жильцов.

Рассмотрим, какие основные функции будут еще возложены на плечи сотрудников агентства при заключении договора с ним.

Что делают сотрудники агентства?

  1. Консультируют по сделкам с объектом недвижимого имущества;
  2. Предоставляют информацию о спросе и предложении на данный объект недвижимости;
  3. Организуют и проводят с согласия клиента рекламу объекта недвижимого имущества;
  4. Собирают и изучают информацию, необходимую для заключения сделки в соответствии с законодательством;
  5. Организуют осмотр предоставленного объекта недвижимого имущества;
  6. Организуют сбор необходимых для оформления сделки документов;
  7. Содействуют в организации заключения договора между квартиросъемщиком и арендодателем;
  8. Содействуют в подготовке документов, необходимых для государственной регистрации осуществленной сделки с объектом недвижимости (сложный и ответственный процесс, все, кто сталкивался с ним, подтвердят необходимость помощи опытного специалиста); 
  9. Содействуют в организации государственной регистрации договоров с объектами недвижимого имущества;
  10. Общаются  с квартиросъемщиками и подбирают тех, кто будет соответствовать условиям, названным хозяином квартиры; 
  11. Присутствуют во время осмотра квартиры (это удобно и безопасно, так как агент поможет найти общий язык и договориться по всем важным условиям)
  12. Не должны разглашать какие-либо данные владельцев квартир без их согласия (весь шквал несвоевременных и неудобных звонков от потенциальных жильцов будет принимать агент компании, затем он связывается с хозяином квартиры, лишь  чтобы назначить время ее осмотра).

Что делает арендодатель?

Можно сказать, что выбрав надежное агентство и заключив договор, владелец квартиры уже выполнил большую часть своей работы. Но все же, как арендодателю, вам придется еще отвечать на звонки агента и показывать квартиру потенциальным жильцам. Главное, помнить, что вы не обязаны соглашаться на заключение договора с теми клиентами, которые вас не устраивают или вам не нравятся. В конце концов, вы заплатили агентству за то, чтобы без лишних усилий найти подходящих квартиросъемщиков.