Коммерческая 19     Новостройки 46     Агентства 41     Застройщики  30     Поиск     Добавить недвижимость 

Долевое строительство жилья в Минске. Пример договора долевого строительства.

07.10.12
Просмотров: 17686

На первый взгляд, долевое строительство - довольно привлекательный и выгодный способ вложения денег. Ведь все просто и заманчиво:
- строительная или инвестиционная компани я привлекает средства дольщиков;
- на эти средства строят дом;
- по завершению строительства квартиры этого дома переходят в собственность дольщиков.
Как правило, цены на долевое строительство ниже, чем цены квартир на вторичном рынке. Но, чтобы потом не кусать локти, участнику долевого строительства нужно тщательно проанализировать всю имеющуюся информацию о месте будущего строительства, об объекте недвижимости, о самом застройщике и о продавце. Но проблема в том, что белорусы славятся своей доверчивостью, от чего и страдают. Ломая голову над тем, как построить квартиру в Минске, при предложении строительства мало кто до заключения договора интересуется о наличии лицензии у компании-застройщика на строительство. Конечно, изучение всех бумаг потребует немало времени, но это позволит в будущем избежать неприятных ситуаций. И вообще, как бы ни были выгодны условия договора с малоизвестным застройщиком, лучше предпочесть компанию с увесистым списком положительных рекомендаций и опытом строительства домов.
Сегодня специалисты единодушны: долевое строительство – самый рискованный способ вложения денег в недвижимость. В связи с множеством обманов дольщиков, правительство приняло ряд мер по урегулированию строительства. Вот некоторые из них:  

Дятлы и жилвопрос

1. Государственная регистрация договоров.  

>> СКАЧАТЬ ПРИМЕР ДОГОВОРА <<  Данный вопрос рассматривался уже давно. Было много "за", но были и те, кто "против". Часто простые граждане не обращают особого внимания на условия подписываемого договора с застройщиком. А лучше бы вчитываться в каждую запятую - иногда именно она помогает вам взыскивать деньги с недобросовестных застройщиков. Указом Президента Республики Беларусь № 324 определено, что договор долевого строительства обязательно должен быть зарегистрирован в местном исполнительно-распорядительном органе, который выдал застройщику разрешение на строительство. Договор является действительным только с момента его регистрации. Осуществить ее можно в течение 1 рабочего дня. При этом регистрирующий орган может и отказать в его регистрации, если представленный договор не будет соответствовать законодательству или есть другой договор, заключенный на данную конкретную квартиру. Отметим, что местные органы сомневались в возможности проверки договоров на соответствие законодательству, но Указ Президента № 396 от 15.06.2006 утвердил примерную форму договора. При этом Декрет Главы государства № 15 установил основные положения, которые обязательно должны быть включены в договор, заключаемый на долевое строительство жилья. Всё же следует отметить, что застройщик применяет чаще свою форму договора, основанную на обязательных требованиях. Но ее можно заранее проанализировать на соответствие законодательству.  

2. Создание электронного банка данных квартир. 

 Местным исполнительно-распорядительным органам предложено создать такой банк с включением в него всех долевых квартир, что позволит изъять из оборота договора создания объектов по долевому строительству, не соответствующих законодательству.

3. Аккумулирование средств на спецсчетах и их целевое использование.

 Хотя в Постановлении Совета Министров и Национального банка № 1772/55 от 22.11.2000 г. было предусмотрено аккумулирование средств на специальном счете (исключение – суммы вознаграждения застройщика, перечисляемые на расчетный счет организации), но нередко использование средств спецсчетов велось не по целевому назначению. К примеру, для достройки другого объекта, приобретения автомобилей, иных материальных ценностей, которые не относились к строительству конкретного дома. Эта ситуация и стала основанием для конкретизации в вопросах функционирования и расходования средств с целевых счетов. Указ Главы государства № 324 определил, что спецсчет может открываться для одного многоквартирного жилого дома, а использование средств из данного счета возможно только по целевому назначению (для работ, включенных в расчет-смету стоимости строительства объекта). Данные меры практически полностью исключают возможность нецелевого использования средств. С целью исполнения прописанных в вышеназванном Указе норм, объектом должен быть отдельный жилой дом со своим спецсчетом.

4. Фиксированная стоимость строительства.

Квартира — товар, который, как правило, приобретается один раз в жизни. И в большинстве случаев в нашей стране - в кредит. Поэтому вопрос цены строительства очень актуален. Любые колебания цен, даже вызванные инфляцией, воспринимались ранее и воспринимаются теперь гражданами очень болезненно. Но если цена строительства в составе ЖСПК жестко отслеживается государством, то стоимость долевого строительства (и особенно для граждан, что не являются очередниками) была практически неуправляема. Ведь застройщик имеет право в некоторых случаях самостоятельно установить свою прибыль. В Указе № 324 сказано, что в случае снижения фактической стоимости объекта против договорной для граждан, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и пользующихся государственной поддержкой, прибыль застройщика не должна превышать 5 % в составе цены объекта, указанной в договоре. Другими словами, после окончания строительства и проведения всех расчетов, дольщикам, использующим льготные кредиты или одноразовые субсидии, излишне уплаченные средства должны быть возвращены за счет основных затрат или же прибыли.

5. Строительство с задействованием иностранной валюты.

Указ № 324 дал право застройщикам зафиксировать обязательства дольщика по оплате в иностранной валюте. Но при этом цена должна оставаться неизменной в выбранной валюте и изначально должна включать не только стоимость услуг застройщика, но и его прибыль. Сумма, подлежащая оплате, соответствует официальному курсу белорусского рубля к выбранной иностранной валюте, если иной курс или другая дата его определения не прописаны в законодательстве или соглашении сторон. При расторжении такого договора (в случае отказа от исполнения в одностороннем порядке) средства возвращаются дольщику по официальному курсу, установленному Национальным банком на день возврата, если иное не установлено законодательством или не прописано в соглашении сторон. Одновременно были внесены соответствующие изменения в постановление Совета Министров № 1207 от 14.09.2006 "О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь № 396 от 15 июня 2006 г. " в части соответствия возвращаемых средств курсу иностранной валюты.

6. Конкретные сроки передачи документов на жилье дольщику.

Долевой скроречник

До принятия 324 Указа такой срок составлял 2 месяца, в настоящий момент застройщик обязан все правоустанавливающие документы передать дольщику в течение одного месяца после государственной регистрации жилого дома или иных объектов недвижимости (естественно, при условии полной оплаты стоимости объекта).

7. Четко оговоренные правила уступки прав и обязанностей по договору.

Новые нормы допускают уступку дольщиком права требования, как на установленных родственников, так и на банк, которым был предоставлен кредит на финансирование строительства под залог объекта недвижимости и (или) имущественных прав на этот объект.

Как видите, в последнее время законодательство нашей страны направлено на совершенствование отношений между сторонами. Это понятно, ведь в долевое строительство квартир преимущественно вступают граждане, не желающие долго (в г. Минске — до 20 лет) стоять на учете нуждающихся, а вкладывающие собственные накопления в экономику республики.
Итак, что же необходимо для участия в долевом строительстве?

1. Определить вариант выбранного объекта для долевого строительства;
2. Выбрать компанию застройщика. Наиболее популярными среди застройщиков, организующих долевое строительство в Минске, являются:
- ООО "Белинте-Ро ба"; 
- ООО "Арэса-сервис";
- ОАО "10 УНР-инвест";
- ЗАО "Эриа";
- СЗАО "ЛадаГарант";
- ОДО "Айрон";
- ОАО "Белбуд";
- ЗАО"Инвест-систем";
- ГПО "Минскстрой";
- УП "УКС Мингорисполкома";
- ОАО "Минскпромстрой";
- КУП "УКС администрации (Московского/Фрунзенского или др.)района г. Минска";
- ИОАО "Московская инвестиционная строительная компания";

- ОАО "МАПИД" и др. 
3. Заключить договор на создание объекта долевого строительства. Для его заключения при себе нужно иметь:
- действительный паспорт (оригинал), если вы участвуете на общих основаниях;
4. Оплатить первоначальный взнос не позднее чем, через 5 банковских дней от даты, когда был заключен договор.

А теперь немного о самом договоре. Его примерная форма была утверждена законодательно, но застройщик имеет право ее корректировать. Но что обязательно должно быть в ней? Итак, обязательные графы договора: 

1. Дата и место его подписания
2. Полное имя дольщика, с указанием паспортных данных, и полное наименование компании застройщика, с указанием номера регистрации и фамилии директора.
3. Точное и подробное описание объекта строительства с указанием его адреса, этажности, количества квартир, общей площади.
4. Срок начала строительства и срок его завершения (можно указать сроки завершения определенных этапов)
5. Срок ввода в эксплуатацию, а также ответственность за перенесение этого срока.
6. Порядок и условия приемки-передачи объекта, а также сроки и перечень документов.
7. Гарантийный срок для объекта
8. Порядок устранения недостатков или дефектов
9. Стоимость 1 кв. метра общей площади в иностранной валюте и соответственно белорусскому рублю с указанием реквизитов банка, курс которого используется.
10. Порядок изменения стоимости в случае колебания курса валют.
11. Порядок возврата лишних внесенных средств
12. Порядок внесения платежей по объекту с указанием специального счета для строительства, так и расчетного счета для оплаты услуг застройщика 
13. Порядок использования средств со спецсчета
14. Порядок взыскания средств с дольщика при неуплате
15. Права и обязанности сторон
16. Порядок внесения изменений, дополнений и расторжения данного договора
17. Ответственность сторон
18. Дополнительные положения
19. Адреса и реквизиты сторон

При необходимости оформляются приложения (характеристика объекта долевого строительства, перечень затрат застройщика, не включенных в смету стоимости строительства, акт приемки-передачи объекта долевого строительства, расчет затрат застройщика на строительство объекта, график внесения платежей при строительстве и др.)

>> СКАЧАТЬ ПРИМЕР ДОГОВОРА <<

Несут дом